Almanya’da Konut Krizi 

WirtschaftWoche tarafından Almanya’daki konut sektörüne ilişkin önemli bir analiz yayınlamıştır. Buna göre inşaat maliyetleri ve yüksek faiz oranları, gayrimenkul proje geliştiricileri için sorun oluşturuyor. Bu nedenle inşaat izinlerinin sayısı son zamanlarda büyük ölçüde azaldı. Konut sıkıntısı böylece daha da büyüyebilir.  

Almanya'daki konut krizi ciddi bir şekilde daha da kötüleşme tehlikesiyle karşı karşıya. Ocak ayından Temmuz ayına kadar 156.200 konutun inşaatı onaylandı. Bu, bir önceki yılın aynı dönemine göre %27,8 daha az. Temmuz ayında onaylanan konut sayısı 21.000'di. Alman Federal İstatistik Ofisi’nin açıklamasına göre, bir önceki yılın aynı ayına göre neredeyse üçte birlik (31,5%) bir düşüş söz konusu.  

Nisan ayında sektörde son 17 yılın en büyük düşüşü (%31,9) yaşanmıştı. Ifo Enstitüsü, tamamlanacak konut sayısının 2025'e kadar sabit olarak sadece 200.000'de kalacağını, bunların 175.000'inin yeni konut binalarından oluşacağını öngörüyor. Uzmanlar, bu sert düşüşün nedenlerini, artan inşaat maliyetleri ve giderek kötüleşen finansman koşulları olarak gösteriyorlar. Bu iki faktör, talebin azalmasıyla birleştiğinde, gayrimenkul proje geliştiricilerini çıkmaza sokuyor. İlk yedi ayda müstakil ev yapı izinleri %36,5 azalarak 30.800'e düştü. İki ailelik müstakil ev yapı izinleri ise %53,2'lik bir azalma ile 8.900'e geriledi. Toplamda en fazla konuta sahip bina türü olan çok daireli evlerde ise yapı izinleri %27,5 azaldı ve 83.600'e düştü. Sadece yurtlarda bir artış yaşandı. 

Artan İnşaat Maliyetleri ve Daha Az Devlet Teşviği 

Üç partili koalisyon, yasama döneminin başında, dörtte biri sosyal konut olacak şekilde, yılda 400.000 yeni konut inşa etme hedefini koymuştu. Yeni hesaplamalar bu hedefin çok uzakta kalmış olduğunu gösteriyor. İnşaat maliyetleri ve artan faiz oranları, sadece konut inşaatındaki düşüşün bir nedeni. Geçen yılın başından itibaren uzmanlar, konut inşaat hedeflerinin çok yüksek tutulduğunu belirterek, sosyal konut inşaatlarının genişletilmesinin finanse edilemeyeceği yönünde uyarılarda bulunmuşlardı.  

Alman İnşaat Endüstrisi Birliği, bu yıl en fazla 250.000 konutun tamamlanmasını bekliyor. Sektör birliği ZIA ise, 2025 yılında yaklaşık 700.000 konutun eksik olacağını tahmin ediyor.2022 yılında 295.300 konut tamamlanmıştı. İfo tahminine göre bu yıl bu rakam 275.000'e,  2024 yılında ise 235.000'e inecek.    

Sürekli Artan İnşaat Kredisi Faizleri 

Ocak 2022'den bu yana, konut kredileri için inşaat kredisi faizleri sürekli olarak arttı. Yaklaşık bir yıl önce, 10 yıl vadeli bir faiz bağlama dönemi için ortalama faiz oranı %2,79’du. Haziran 2023'te faiz oranı %3,9'a yükseldi. Bu, birçok insanı kendi evini alma hayalinden uzaklaştırıyor. İnsanlar artık kredi finansmanını karşılayamıyorlar. Artan inşaat kredi faizlerinin nedenlerinden bir tanesi ise aşikar: Yüksek enflasyon nedeniyle Avrupa Merkez Bankası (ECB) sert politika sergileyerek faizi yükseltti. Sonuç olarak, finansman hızla düştü. 

Geçen hafta ECB tarafından yeniden faiz artırılmasının ardından, Alman inşaat ve emlak sektörü, krizin daha da kötüleşmesinden endişe ediyor. Alman İnşaat Endüstrisi Birliği Başkanı Tim-Oliver Müller, "Faizlerin yükseltilmesi inşaat sektöründeki resesyona katkı sağlayacak, çünkü finansman maliyetleri artacak ve inşaat daha da pahalı hale gelecek" ifadelerini kullandı. 

Yüksek faizler, artan inşaat maliyetleri ve teşvik programlarının sona erdirilmesi, sektördeki düşüşte etkili bir rol oynuyor. Ocak 2022'nin başlarında Robert Habeck (Yeşiller), KfW55 teşvik programının erken sona erdirileceğini açıkladı. Bu, normal binalara göre %55 daha az enerji tüketen evlerin inşaatını destekleyen bir teşvik programıydı. Programın sonlandırıldığı biliniyordu ancak inşaat sahipleri, başvurularını Ocak sonuna kadar hala gönderebileceklerini düşünüyorlardı. Teşvik fonları çok daha erken tükendiğinden Habeck’in programı erken sonlandırmaktan başka bir çaresi kalmamıştı. Temmuz 2022'nin sonlarına doğru ise bir başka duyuru geldi: Yeni inşaat yerine binaların enerji verimliliğinin artırılması teşvik edilecek. 

Ifo uzmanı Ludwig Dorffmeister’in açıklamalarına göre; konut inşaat projeleri, artan inşaat maliyetleri ve yüksek faiz oranları nedeniyle büyük ölçüde pahalı hale geldi.  Aynı zamanda devlet teşvikleri ciddi oranda azaldı. Bu durum, yüksek arsa fiyatları, aşırı bürokrasi ve belediye düzenlemeleri gibi uzun süredir var olan diğer sorunlarla birleşince, gelecek yıllarda konut inşaatının daha da daralmasına yol açacak. Bu nedenle, birçok inşaat şirketi aylardır yeni inşaat projeleri başlatmadı. 

Ancak sert fiyat artışları nereden kaynaklanıyor? Tedarik sıkıntıları, malzeme kıtlığı, COVID-19 pandemisi ve Ukrayna savaşı nedeniyle artan enerji fiyatları, inşaat sektöründe de diğer sektörlerde olduğu gibi fiyatları yükseltti. Zaten bir önceki yıl yaşanan yüksek fiyat artışlarının üstüne, hemen hemen tüm inşaat malzemeleri, 2022 yılı ortalamasında bir önceki yıla göre belirgin şekilde pahalılaştı. Özellikle üretim sürecinde enerji maaliyeti yüksek olan malzemeler daha pahalı hale geldi. 

2022 yılı genelinde yeni konut inşaatı fiyatları, 1958 yılından bu yana görülmemiş bir seviyede, yıllık %16,4 arttı. Hemen hemen tüm alanlarda fiyatlar yükseldi. 2021 yılı ortalamasına göre; teknik tesislerde yalıtım ve yangın önleme çalışmaları %27,2, cam işleri %21,2, metal yapı işleri %20,7 ve çelik yapı işleri %19,8 daha pahalıydı.