Yerel kaynaklarda, Kırgızistan'da Konut Sektörü ve Fiyatlarına İlişkin Bazı Değerlendirmeler yer almıştır. Bişkek'te, konut dairelerinin metrekare başına ortalama fiyatı Ocak-Aralık 2025 döneminde yaklaşık %24 arttı. Geçmişteki eğilimlere göre, konut fiyatları geleneksel olarak yılın başında hafif bir artış gösterir.
Fiyatlara neler oluyor?
Bazı sektör temsilcileri, geçen yılki hızlı büyümeye rağmen (başkentte konutların mevcut resmi fiyatı metrekare başına yaklaşık 126.277 som, geçen yıla göre 24.000 som'dan fazla artış), mevcut piyasa durgunluğunu ifade ediyor. Ancak, bu terimi doğru anlamak önemlidir: bu bir durma değil, bir yavaşlamadır.
"Buna aktif büyümedeki bir yavaşlama diyebilirim. Gayrimenkul fiyatları yükselmeyi durdurmadı, ancak son üç veya dört yılda olduğu kadar aktif ve hızlı bir şekilde artmıyor. Ve biz genel eğilimden bahsediyoruz, bireysel vakaları ve piyasa değerinin altında satılan düzinelerce mülkü dikkate almıyoruz".
Bu "soğumanın" nedeni piyasanın doymuş olmasıydı. Uzmana göre, ödeme gücü olan alıcıların önemli bir kısmı konut ihtiyaçlarını zaten karşılamış durumda.
"Tüketici talebi büyük ölçüde karşılanmıştır. Bu arada, pazara daha da fazla arz girmiştir: bazı projeler tamamlanırken, diğerleri ise yeni başlatılmaktadır. Sonuç olarak, arzın artması ve zaten doymuş olan talep, pazarın durgunlaşmasına neden olmaktadır. Ayrıca, satışların, en hafif tabirle, pek iyi gitmediği Dordoi ve giyim sektöründeki duruma da odaklanıyoruz. Bu sektörlerde birçok girişimci faaliyet göstermektedir ve gelirleri düştüğünde satın alma güçleri de düşer. Bu da, bu düşüşün vatandaşlarımız da dahil olmak üzere müşterilerini de etkilediği anlamına gelir. Bu sinyal, nüfusun geneline genellenebilir ve sonuçlar çıkarılabilir."
İkincil konutların özellikleri: neye talep var?
Pazar durumu dengesizdir. Likidite açısından, küçük daireler (bir ve iki yatak odalı) açık ara liderliğini korumaktadır. Bu segment her zaman öğrenciler, genç aileler ve iç göçten beslenmiştir.
"Bir ve iki odalı daireler her zaman talep görecektir. Bu tür konutların alıcıları sık sık değişir: öğrenciler, geçici ikamet edenler, zamanla genişleyen genç aileler. Bu nedenle, bu tür daireler sürekli talep görmektedir. Ancak, üç yatak odalı daireler, müstakil evler ve arsalar şu anda daha az aktif durumdadır — satışlar durgun. Mevcut durgunluk öncelikle daha büyük boyutlu mülkleri etkilemektedir,".
Birincil pazarla ilgili olarak, uzman, inşaat şirketlerinin yeni projeler başlatarak her zamanki gibi faaliyetlerine devam ettiğini gözlemlemektedir. Ancak, oyunun genel kurallarını belirleyen ve müstakil evlerin fiyatlarını artıran unsur "daire" segmentidir.
Ekonomi ve inşaat maliyeti
Talep yavaşladıysa neden fiyatlar düşmüyor? Fiyatları yüksek tutan ana faktör üretim maliyetidir. Geliştiriciler, objektif ekonomik nedenlerden dolayı daha ucuza satamazlar.
"İnşaat maliyetleri fiyatları büyük ölçüde etkiler. Bu maliyetler dört ana bileşenden oluşur: inşaat malzemeleri, işçilik maliyetleri, vergiler ve tabii ki arsa maliyetleri. Bu faktörler şirketleri metrekare başına fiyatı yükseltmeye zorlar ve bu da pazarın genelini etkiler."
Devletin rolü ve ipotekler
Devlet İpotek Şirketi (GIK) piyasada önemli bir etki oluşturmaya başladı. Daha önce payı önemsiz olan bu şirket, şimdi büyük ölçekli devlet öncülüğündeki inşaat projeleriyle, özellikle ekonomi ve konfor segmentlerinde rekabet ortamını değiştiriyor.
"Şu anda, GIK birçok bölgede tesisler inşa ediyor ve nüfusun belirli kesimlerine uygun koşullar sunuyor. Böylece, kuruluş özel müteahhitlerden önemli bir müşteri kesimini almaktadır. Bu da bu segmentteki inşaat şirketlerini devletle rekabet etmeye zorlamaktadır".
Olası gelişme senaryoları: bir çöküş beklemeli miyiz?
Birçok potansiyel alıcı, fiyatların düşmesini umarak bekle ve gör yaklaşımını benimsiyor. Ancak bir uzman, metrekare fiyatlarında düşüş olasılığı konusunda şüpheci.
"Birçok kişi fiyatların düşmesini bekliyor. Ancak, 10 yıldır bu piyasada çalışan biri olarak, bir düşüş beklemiyorum. Fiyatlar, muhtemelen mevsimsel bir ayarlama ile birlikte, aşağı yukarı mevcut seviyelerinde kalacaktır. Fiyatların gerçekten düşmesi için, örneğin jeopolitik çalkantılar veya insanların mülklerini toplu olarak satmaya zorlayacak felaketler gibi büyük olayların meydana gelmesi gerekir.
Sonuç
Fiyat düşüşü beklentileri gerçekleşmeyebilir. Piyasa istikrar kazanmış durumda ve yakın gelecekte, mücbir sebepler dışında, keskin bir yukarı veya aşağı hareket beklenmiyor. Bişkek emlak piyasası daha olgun ve istikrarlı bir aşamaya giriyor: fiyatların hızla yükseldiği dönem geride kaldı, ancak yüksek inşaat maliyetleri önemli bir fiyat düşüşü için zemin hazırlamıyor.
Küçük daireler en hareketli segment olmaya devam ederken, büyük konut pazarı yavaşlamaktadır. Alıcılar, varsayımsal bir piyasa çöküşünü beklemek yerine mevcut bütçelerine odaklanmalıdır.
Kaynak:https://economist.kg/niedvizhimost/2026/01/20/puzyr-ili-staghnatsiia-chto-na-samom-dielie-proiskhodit-s-tsienami-na-kvartiry-v-stolitsie/